נראה שבשנים האחרונות הפכה פורטוגל למוקד משיכה גדול ביותר לישראלים רבים. מתוך כך הרבה מאוד ישראלים בחרו לעשות את המעבר למדינה ועוד רבים אחרים שלקחו את זה צעד נוסף קדימה ורכשו נדל״ן בפורטוגל, וזקוקים למשכנתא. אם גם אתם מתלבטים באשר לאפשרות הזאת, בואו ננסה להבין אילו סוגי משכנתא קיימים בפורטוגל, מהו סכום המקדמה שנידרש אליו, איך נדע איזו משכנתא טובה לנו ואילו הוצאות נוספות יש להביא בחשבון. מתחילים.
אילו סוגי משכנתאות קיימות בפורטוגל?
הדבר הראשון שחשוב להבין הוא שקיימות שתי אפשרויות עיקריות למשכנתא בפורטוגל – משכנתא בריבית משתנה ומשכנתא בריבית קבועה (מיד נרחיב לגבי כל אחת מן האופציות). זוהי בלי ספק ההחלטה הקריטית ביותר שתשפיע על סכום ההחזר החודשי שתשלמו ועל כן זוהי הנקודה החשובה ביותר למחשבה שצריך להתייחס אליה. לפני שנרד לפרטים ונסביר על כל אחת מן האפשרויות, בואו נדבר על סכום המקדמה (הון ראשוני) שיש להעמיד כדי לקבל משכנתא בפורטוגל.
מהו סכום המקדמה שצריך להעמיד?
כמו בישראל, ובמרבית מדינות העולם, גם רכישת נדל״ן בפורטוגל באמצעות מימון ומשכנתא תחייב אותנו להעמיד הון ראשוני כחלק מהתשלום. סכום המקדמה משתנה כמובן מבנק לבנק ועשוי להשתנות גם בהתאם לכל מבקש בקשה, אך ככלל מדובר בסכומים של כ-30-20 אחוזים משווי הנכס שמעוניינים לרכוש. אם לצורך העניין נכס מסוים עולה מיליון יורו, כדי לקבל משכנתא נצטרך להגיע כשבידינו הון עצמי של 300,000-250,000 שקלים. אגב, אלו תנאים דומים לתנאים לקבלת משכנתא כאן בישראל.
משכנתא בפורטוגל בריבית משתנה
משכנתא בריבית משתנה בפורטוגל נפוצה יותר ממשכנתא בריבית קבועה. מי שיבחר במסלול הזה ישלם מדי חודש סכום שונה שתלוי בריבית ובמדד. המדד העיקרי שבו משתמשים בפורטוגל הוא מדד EURIBOR, שער ייחוס שבו משתמשים הבנקים בגוש האירו. הוא מבוסס של שיעורי ריבית ממוצעים ונקבע מדי יום. אם לצורך העניין לקחתם משכנתא בשיעור של 30 אחוזים משווי הנכס, הריבית המשתנה תתחיל פחות או יותר מ-3.3 אחוז בשנה. לחלופין אם יחס ההלוואה הוא עד 70 אחוזים הריבית המשתנה תגיע עד 4.1 אחוז עד חמש שנים.
משכנתא בפורטוגל בריבית קבועה
אם בוחרים משכנתא בריבית קבועה אז משלמים תעריף קבוע לתקופת זמן קצובה מראש ומשך הזמן עשוי להשתנות בהתאם למדיניות הבנק שממנו לקחתם את ההלוואה (בדרך כלל מדובר בתקופת זמן שבין שנה ל-30 שנה). היתרון של משכנתא בריבית קבועה היא חסינות מתנודות שער המטבע במהלך השנים. עם זאת חשוב לזכור כי אם רוצים להקדים ולפרוע את המקדמה עלולים להיקנס על ההון שנפרע טרם זמנו.
על פי אילו קריטריונים הבנק מעניק את ההלוואה?
אם תרצו לקחת משכנתא בפורטוגל, הבנק שאליו תפנו ידרוש עמידה בקריטריונים מסוימים שאלו הם העיקריים שבהם:
מצבו הכלכלי של מבקש המשכנתא
הבנקים ירצו לראות הוכחות למצב הכלכלי שלכם ובעצם אם אתם מסוגלים לעמוד בתשלומי ההלוואה. תידרשו להציג את כל ההכנסות השונות שלכם – משכורת, תשלומי דיבידנדים, הכנסה מהשקעות, הכנסה מפנסיה או דמי שכירות שאתם מקבלים וכן הלאה. נוסף לכך תידרשו לספק מידע על חובות קיימים ועל היסטוריה תעסוקתית ואת הנתונים האלה הבנקים ישקללו ויחליטו אם אתם אכן ערוכים לעמוד בהחזר החודשי של המשכנתא.
הערכה של שווי הנכס
ממש בדומה למצב בישראל, הבנקים בפורטוגל יזמנו שמאי מקרקעין מטעמם שתפקידו להעריך את שווי הנכס שתרצו לרכוש. כאמור – ברוב המקרים תוכלו לקבל הלוואה על סך 80-60 אחוז משווי ההערכה שייתן השמאי.
דוקומנטציה רלוונטית
כמובן שמעבר לדברים האלה, הבנקים ירצו לקבל עוד מידע נוסף ולראות עוד שורה ארוכה של המסמכים. בין היתר תידרשו להציג העתק של הדרכון שלכם, עותק של מספר פיסקאלי (מה שנקרא NIF), הוכחה של כתובת המגורים שלכם, דו״חות אשראי מפורטים, דו״חות בנק אחרונים, תלושי שכר אחרונים והחזרי מס אם אכן ניתנו כאלו בעבר.
כיצד נוכל לדעת איזו משכנתא מתאימה לנו?
כדי להבין איזה סוג של משכנתא הכי מתאים לנו יהיה עלינו לענות על שאלות חשובות:
- מהם האמצעים הכלכליים שעומדים לרשותנו ואיזה חלק מההכנסה החודשית שלנו נוכל להקצות לטובת תשלום החזרי המשכנתא?
- איך היינו רוצים לשלם את ההלוואה ולאיזו תקופת זמן של החזרים נהיה מעוניינים להתחייב?
- האם יש לנו אפשרות בעתיד להגדיל את ההכנסות שלנו וכמה גמישות אנחנו יכולים לגלות בעתיד ביכולת שלנו לכסות את ההלוואה?
- מה הריבית המשתלמת והנכונה לנו? האם נעדיף ריבית קבוע שתהיה אולי מעט גבוהה יותר או שנעדיף לקחת את הסיכון של ריבית משתנה ואולי לשלם בחלקים מסוימים לאורך תקופת ההחזר יותר?
אלו הן שאלות חשובות וקריטיות ולא כולם יכולים לענות עליהן לבד. למי שאין רקע בתחום הנדל״ן ובפרט בתחום של לקיחת משכנתא בפורטוגל, הדבר החכם והנכון ביותר הוא להיעזר במומחה מישראל או מפורטוגל שילוו את תהליך הרכישה מתחילתו ועד סופו.
האם חובה לרכוש ביטוח משכנתא בפורטוגל?
אכן. ממש כמו כאן אצלנו בישראל, גם הבנקים בפורטוגל מחייבים רוכשי נכסים לרכוש ביטוח משכנתא וחלקם אף מחייבים גם רכישה של ביטוח חיים. ההגדרה משתנה והחובה הזאת תלויה בסכום המימון. יכול להיות שלא תידרשו בכך לפי התנאים הספציפיים של המשכנתא שאתם רוצים לרכוש, אבל מרבית הסיכויים שכן וחשוב להיערך לכך. כך או כך צריך לזכור כי ביטוח המשכנתא הוא רשת ביטחון, בעיקר שלכם הרוכשים, ולכן מומלץ לעשות אותו גם אם הוא לא בגדר חובה.
אילו עוד הוצאות כרוכות בלקיחת משכנתא בפורטוגל?
חשוב מאוד לזכור כי ההוצאות לא מסתכמות רק במחיר הדירה עצמה או בהחזר החודשי וכי בתהליך קבלת המשכנתא יש הוצאות נוספות. בין היתר אנו מדברים על כ-300 יורו ליועץ משכנתאות, עמלת פנייה לבנק שתעמוד בדרך כלל על 150 יורו, עמלות שונות נוספות לבנק, שכר טרחה לעורך דין (בדרך כלל אחוז עד שניים ממחיר הרכישה של הנכס), אגרות ומיסי נוטריון (בדרך כלל חמישה עד שישה אחוזים ממחיר הרכישה), 0.6 אחוזים מסכום המשכנתא מס בולים ועוד. הביאו את כל הדברים האלה בחשבון והיערכו כך שיהיה לכם סכומים נזילים נוספים.
לסיכום
בין אתם מחפשים נכס להשקעה או בכלל מתכננים רילוקיישן לפורטוגל, דעו שתוכלו בהחלט לקחת משכנתא במדינה בתנאים שונים. זכרו כי האפשרויות העיקריות בפורטוגל הן משכנתא בריבית קבועה ומשכנתא בריבית משתנה וחשוב מאוד לבחון את כל ההיבטים השונים של כל אופציה לפני שאתם מחליטים מה מתאים לכם. אם אין לכם ניסיון בעסקאות נדל״ן בכלל ובפרט בשוק הנדל״ן הפורטוגלי, אנו ממליצים בחום להיעזר באנשי המקצוע המתאימים שילוו אתכם בתהליך מתחילתו ועד סופו ויבטיחו שהכול נעשה בצורה מסודרת ובטוחה.
